房产简要登记单 (Nota Simple Informativa) - 样例点击查看

1. 西班牙语原文对应

Nota Simple Informativa（通常简称为 Nota Simple）

案例解释

案例解释

2. 术语解释

Nota Simple Informativa 是由西班牙 财产登记局（Registro de la Propiedad｜不动产登记局）签发的一份官方信息文件。它是房产交易中最基础、最关键的尽职调查文件，用于简明扼要地概括该房产在法律上的“现状”。

该文件主要包含四个核心维度的信息：

1. 房产描述 (Descripción)：包括房产的物理特征、位置、边界、建筑面积（Superficie construida）及使用面积，以及是否与地籍局（Catastro / Referencia Catastral / Certificación Catastral｜地籍/地籍参考号/地籍证明）数据协调一致。
2. 权属状况 (Titularidad)：这一栏不仅显示“谁是房主”，更重要的是显示房主拥有的是何种权利。在解读时，务必严格区分以下三种常见形态：
   1. Pleno Dominio（完全所有权）：买家通常理解的“买房”。权利人同时拥有所有权与使用收益权（ownership + usage）。
   2. Nuda Propiedad（裸所有权）：权利人拥有“名义所有权”，但没有使用收益权。即便法律上是房主，也可能无权进入居住或出租。
   3. Usufructo（用益权）：权利人拥有“使用与收益权”，常见为 Usufructo Vitalicio（终身用益权）。只要用益权仍存在，裸所有权人就无法实际收回房屋的使用权。
3. 负担与限制 (Cargas y Gravámenes)：这是最关键的部分，显示房产是否背负抵押贷款（Hipoteca）、司法查封（Embargo）、地役权（Servidumbre）或未付的税务责任（Afección Fiscal）。
4. 未决事项 (Asientos Pendientes)：显示是否有正在处理中但尚未最终完成登记的文件（例如，刚刚提交的另一份买卖契约或法院命令），这能预警房产是否正在被转让给他人。

3. 特别注意与拓展说明

• 信息性 vs. 法律证明力 (Informativa vs. Fe Pública)： Nota Simple 仅具有 信息价值（Valor Informativo），它不具有法律上的绝对证明力（No da fe）。如果需要用于法庭诉讼或证明绝对的法律对抗力，必须申请 Certificación Registral（登记证明），后者由登记员签字，具有完全的公共文件效力。但在日常买卖和贷款申请中，Nota Simple 通常已经足够。
• “财政附记” (Afección Fiscal) 的真实含义与应对： 在 Nota Simple 的边缘注释中出现“Afección Fiscal”，通常是一个法定的税务复查提示：表示过去 5 年内发生过应税事件（如买卖、继承），税务机关在法定期间内保留复核既往纳税情况的权利。它本身不等于“已存在欠税”。实务上，买方多属于补充责任情形，税务机关通常需要先向原纳税义务人追缴。 建议动作：看到此附记时，向卖方索取相应税种的完税或申报凭证（如 ITP/ISD 的 Modelo 600 等），核对是否已正常申报缴纳；必要时由律师结合自治区规则评估具体风险。
• “合法诈骗”风险预警（权利类型被模糊处理）： 在面向外国投资者的交易中，有时卖方（常见为继承人）出售的是 Nuda Propiedad，但在广告或沟通中模糊处理。如果你在 Nota Simple 的 Titularidad / Naturaleza del derecho 一栏看到卖方名字旁标注 “Nuda Propiedad”，这通常意味着房屋可能仍由一位拥有 Usufructo Vitalicio 的权利人居住。除非用益权消灭或被有效放弃，否则买家往往无法清空交付、无法入住，也无法自行出租。
• 签发时效与“空窗期”风险： 虽然法律没有规定明确的“过期日”，但在银行贷款和公证交易实务中，常见说法是“3个月内可用”。但这不适用于支付定金或签署定金合同（Arras）这种高风险节点。 正确做法：在支付任何定金、签署任何 Arras 前，必须依赖24–48小时内出具的最新版 Nota Simple（必要时可在签约前再次刷新）。在公证过户当天，公证员通常会在签字前在线实时调取登记局信息（Información Registral Continuada），以确保最后一刻没有新增查封、抵押或其他负担进入。

4. 相关案例展示

• 案例一：面积修正案 (RDGRN 18/04/2023)
  • 案情：某房产在登记局的 Nota Simple 上显示面积仅为 47平方米，但实际测绘和地籍数据均为 97平方米。买方担心未来出售受限。
  • 裁决：西班牙登记与公证总局（DGSJFP）裁定，只要买方提供详细的建筑师技术报告（Informe Técnico）和地籍描述证明这是原始建筑错误而非后期违建，就可以直接通过公证契约修正 Nota Simple 上的面积，而无需整栋楼的业主委员会重新签署“旧工程声明”。
• 案例二：优先权原则案 (RDGRN 15/06/2023)
  • 案情：买方提交了购房契约申请登记，随后一份来自税务局的“禁止处置令”（Prohibición de disponer）也进入了登记局。登记员最初拒绝了买方的登记。
  • 裁决：DGSJFP 裁定支持买方。根据“时间优先，权利优先”（Prior in tempore, potior in iure）原则，只要买方的契约在行政禁令之前已经产生了“提交记录”（Asiento de Presentación，这会显示在最新的 Nota Simple 中），买方的所有权登记应优先于后续的行政扣押。