Cargas｜负担与限制

Cargas（全称：Cargas y Gravámenes / 负担与限制）

Cargas 指限制房产所有权或价值的任何留置权、担保权益、限制或债务。在西班牙法律中，核心原则是 “债务随物走” (Propter Rem)</span>。这意味着，当房产转让时，依附于该房产的特定债务不会自动消除，而是转移给新业主。

如果买家在签署公证契约（Escritura）前未清理这些负担，他不仅买到了房子，也买到了前任业主的债务，且债权人有权 拍卖该房产 来收回欠款。

我们需要将负担分为“看得见”的（登记负担）和“看不见”的（隐形负担）：

A. 登记负担（Cargas Registrales — 可在 Nota Simple 查阅）

抵押贷款（Hipoteca）：
- 最常见的负担。
- 陷阱：即使卖家说贷款“已经还清”，如果未在登记局办理 “登记注销”（Cancelación Registral），这笔抵押在法律上依然存在。买家不能仅凭银行的“零余额证明”就过户，必须要求卖家在公证过户前或当时完成登记注销手续。
司法/行政查封（Embargo）：
- 表明房产因前业主欠债（如欠税、欠社保、欠私人债务）正处于司法或行政扣押程序中。
- 风险：带有 Embargo 的房产随时可能被法院拍卖。除非有明确的法院解除令（Mandamiento de cancelación），否则绝对不能过户。
地役权（Servidumbre）：
- 这是对他人在自己土地上享有的特定权利。例如：
  - 通行权 (De Paso)：邻居有权穿过你的花园。
  - 景观/采光权 (Luces y Vistas)：限制你加盖楼层或种植高树。
  - 管线权：地下埋有公共输油/输气管，导致该区域无法挖掘建泳池。
禁止处置令（Prohibición de disponer）：
- 这是一种“红灯”负担，通常源于继承纠纷或政府补贴房限制。只要此令存在，房产严禁出售，公证人无权签署契约。

**B. 隐形负担（Cargas Tácitas — Nota Simple 上通常不显示）**这是最危险的区域，因为登记局不负责记录，但法律赋予了债权人“优先留置权”：

房产税（IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)｜不动产税/房产税）欠款：
- 法定担保（Hipoteca Legal Tácita）：根据《地方财政法》，房产本身直接担保当年及上一年度的未付 IBI 税款。无论房主是谁，市政厅可以直接扣押房产追缴这两年的税。
- 衍生责任：如果前业主被宣告破产（Fallido），税务局甚至可以追溯最近 4 年的欠税向新业主追讨（以此作为补充责任人）。
物业费（Comunidad de Propietarios / Libro de Actas｜业主委员会/会议纪要簿）欠款：
- 法定担保（Afección Real）：根据《水平物权法》（LPH）第9.1.e条，新业主必须承担购买当年及前三个完整自然年（2022年修法后从1年延至3年）的未付物业费。社区有权直接起诉并查封房屋。