业主委员会与会议纪要（Comunidad de Propietarios / Libro de Actas）

1. 西班牙语原文对应

• Comunidad de Propietarios：业主委员会/社区
• Libro de Actas：会议纪要簿（记录所有业主大会决议的法定账簿）
• Certificado de Deuda：债务证明（公证过户必须文件）
• Derramas｜社区特别分摊费用/额外摊派金（隐形杀手）

2. 术语解释

Comunidad de Propietarios 是指同一栋建筑物内所有业主的集合体，受 Ley de Propiedad Horizontal (LPH)｜水平产权法 管辖。 Libro de Actas 是社区的“黑匣子”，记录了历次业主大会的讨论内容、投票结果和批准的工程。

• 对于买家的核心意义：你不仅买了一套房子，还“入股”了一家可能负债累累或正在打官司的公司（社区）。如果社区决定修缮外墙或禁止短租，这些决议会直接绑定你的房产。

3. 核心风险与 2025 年新规警示

A. 债务的“物权担保”（Afección Real）—— 3+1 年规则

• 法律红线：根据 Ley de Propiedad Horizontal (LPH)｜水平产权法 第 9.1.e 条，新业主必须用房产本身担保前任业主拖欠的物业费。
• 追溯期：购买当年 + 前三个完整自然年。
• 实战含义：如果前房东欠了 5 年物业费，虽然他在法律上是“个人债务人”，但社区可以直接查封你的房子来抵偿最近 4 年（3+1）的欠款。你被迫代付后，只能自己去起诉前房东追偿。

B. 隐形杀手：Derramas｜社区特别分摊费用/额外摊派金

• 陷阱：Certificado de Deuda（债务证明）通常只显示“目前欠费：0”。但它可能掩盖了未来即将发生的巨额支出。
• 场景：社区在 3 个月前的会议上投票通过了“安装新电梯”或“修复地基”的决议，总预算 10 万欧元，每户分摊 5000 欧。虽然现在还没开始收钱（欠费为 0），但这笔债务已经产生。买家过户后一个月，就会突然收到这张巨额账单。

C. 2025年旅游牌照的“社区否决权”

• 新规 (2025)：根据最新的房屋法修正案，业主委员会（Comunidad）可以以 3/5 的多数票 修改章程（Estatutos），禁止大楼内经营旅游短租（Pisos Turísticos）。