术语解释

• 术语： Derramas。
• 含义： 业主委员会（Comunidad de Propietarios）为支付非日常性额外开支（如加装电梯、外墙修缮、因 ITE 不合格而整改）而向业主征收的特别款项。
• 法律属性： 区别于日常物业费（Cuota Ordinaria）的特别债务。一旦业主大会（Junta de Propietarios）依法表决通过，业主通常需按分摊系数（Cuota de Participación）承担。
• 债务承接风险： 若在出售前工程已获批准但尚未扣款，过户后支付义务可能转移给新业主，具体取决于买卖合同对“未来分摊费用”的责任约定。

案例

• “无债务证明”的局限性：
  • 公证处常见的社区无债务证明，通常仅覆盖已到期账单。
  • 已批准但未到期/未开始扣款的 Derramas 可能不会被明确反映，导致过户后突然收到数千欧元通知。
• 会议纪要揭示前兆：
  • 业主大会会议纪要（Actas）中关于屋顶漏水修补、锅炉更换等讨论，常是未来 Derramas 的信号。
• 建议做法：
  • 不仅查看无欠款证明，还需查阅近 1–2 年会议纪要，关注关键词：Obras（工程）、Presupuestos（预算）、Derramas。
  • 若已批准重大工程，可在价款中设置扣留/保留，或在公证契约中明确费用由卖方承担。