术语解释

• 术语： Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)。
• 性质： 市政厅（Ayuntamiento）按年征收的强制性市政税，属于房产持有成本中的固定开支。
• 计税依据： 以地籍价值（Valor Catastral）为基础，而非市场成交价。
• 纳税义务人（本文口径）： 每年 1 月 1 日 当天登记为业主的一方，负责当年全额 IBI。
• 交易分摊惯例： 实务中常见按天数分摊（Prorrateo / Pro-rata），在买卖合同中写清可减少争议。
• 过户核查重点（本文口径）： 公证签字前通常会核查最近已付收据，并关注过去 4 年追溯期内是否存在欠缴风险。
• Afección Real 风险（本文口径）： IBI 欠税可能具有“债务附着于房产”的效果，导致新业主被追缴。

案例

• DGT 绑定咨询 V0855-25（2025-05-21，本文口径）：新业主被追缴欠税
  • 情境：前业主破产/失联，未缴纳过户当年及前一年的 IBI。
  • 风险：因 IBI 具有 afección real（物权担保性质/附着性），市政府可能直接向新业主追缴欠税并附加滞纳金。
  • 教训：签字前应核查欠税状态，必要时在房款结算中预留/扣留相应金额，避免“先替前业主还债”。

建议做法

• 索要最近 4 年 IBI 缴费凭证（必要时加做市政欠费查询）。
• 在 Arras/Escritura 中写明 IBI 分摊规则（按天数或由卖方承当年全额）。
• 对于高风险交易，考虑通过价款扣留或第三方直接支付方式把欠税风险在交割日结清。