术语解释

• 术语： Plusvalía Municipal (IIVTNU)。
• 全称： Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana。
• 性质： 市政府针对土地价值增值征收的税（不针对建筑本身）。
• 纳税义务人（本文口径）： 原则上为卖方（Vendedor），依据 Ley de Haciendas Locales。
• 谈判陷阱： 双方可通过 pacto en contrario 约定由买方承担，会显著增加买方成本。
• 2025 实务口径（本文口径）： 若交易为亏损或经证明土地未增值，可能无需缴纳；可在“客观计算法”与“真实收益法”中择优。
• 与非居民卖方的联动（本文口径）： 卖方为非居民时，若未缴税且离境，买方存在被追偿的现实风险；实务上常结合价款扣留/当场完税来消除风险。

案例

• 非居民卖家离境后，买家收到催缴（本文口径示例）：
  • 情境：买方从英国卖家购房，合同未约定 Plusvalía 的代扣/完税路径；成交后卖家离境。
  • 后果：一年后市政府向买家（作为房产现持有人）发出催缴通知。
  • 教训：如果卖方是非居民，除 3% 扣留（Modelo 211）外，建议对 Plusvalía 也提前设计“扣留/当场缴纳/Escritura 明确责任”机制。

建议做法

• 在 Reserva/Arras 阶段书面确认承担方与支付路径。
• 若卖方为非居民：优先考虑“价款扣留 + 当场完税”或可核验的支付机制，并将证据链写入/附于 Escritura。