术语解释

• 术语： Expediente de dominio。
• 性质： 公证程序（历史上多在法院进行，现多由公证体系主导），用于修正登记局记录的重大错误或缺失，属于较“重”的确权/更正工具。
• 常见用途（本文口径）：
  1. Immatriculación：首次登记（房产从未在登记局注册）
  2. Reanudación del tracto：恢复产权链条（中间转让未登记导致链条断裂）
  3. Exceso de Cabida：面积更正（登记面积与实际差异超过 10%）

案例

• “幽灵房产”（仅有地籍、无登记）：
  • 部分乡村老宅仅存在地籍记录，登记局无档。
  • 合法出售前可能需要启动 Expediente de dominio，周期可能 3–6 个月，并需通知邻居及公告程序。
• 时间陷阱（交割期设置过短）：
  • 若 Arras 只预留 30 天交割，但房产需通过该程序更正面积，交易易因期限不足而违约。
• 建议做法：
  • 出现“未登记/面积差异极大/正在更正”等情形时，优先要求卖方完成程序并取得更新后的登记证明后再进入定金阶段。
  • 公证费、测绘费及潜在税费通常应由卖方承担，避免将办理义务转移给买方。